Trước đây, rất nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ cũ) cấp cho hộ gia đình thường ghi chung chung là "đất thổ cư" hoặc gộp chung đất ở với đất vườn, ao mà không tách bạch rõ ràng diện tích từng loại. Điều này gây khó khăn khi xây dựng hoặc chuyển nhượng.
Với sự ra đời của Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024), Chính phủ đã có hướng dẫn cụ thể về việc cấp đổi Giấy chứng nhận khi người dân thực hiện thủ tục xác định lại diện tích đất ở.
Dưới góc độ chuyên môn, bài viết này sẽ phân tích rõ khi nào bạn được quyền xác định lại loại đất và quy trình đổi sổ diễn ra như thế nào.
Cơ sở pháp lý và thẩm quyền
Thông tin trong bài viết được trích xuất và phân tích trực tiếp từ văn bản pháp luật có hiệu lực cao nhất:
- Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Điều 44 của Nghị định này quy định chi tiết về việc xử lý các trường hợp xác định lại diện tích đất ở.
Đây là cơ sở pháp lý chính thống để người dân yên tâm thực hiện thủ tục, tránh nghe theo các thông tin không kiểm chứng.
Hiểu đúng về "Xác định lại diện tích đất ở
Đây là khái niệm quan trọng nhất. "Xác định lại diện tích đất ở" áp dụng cho các thửa đất có nguồn gốc sử dụng từ lâu đời (trước ngày 01/7/2014), trên đất có cả nhà ở và vườn, ao.
Theo quy định cũ hoặc do lịch sử để lại, có thể toàn bộ thửa đất được công nhận là đất ở, hoặc chỉ một phần nhỏ. Quy định mới cho phép người dân rà soát lại nguồn gốc, thời điểm sử dụng để tính toán lại diện tích đất ở theo hướng có lợi hơn (thường là tăng diện tích đất ở lên tối đa theo hạn mức công nhận), nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Khi nào phải thực hiện đổi giấy chứng nhận?
Theo hướng dẫn tại Nghị định 101, thủ tục đổi sổ đỏ sẽ diễn ra trong các trường hợp sau:
- Thay đổi diện tích đất ở: Sau khi cơ quan nhà nước xác định lại, nếu diện tích đất ở trong thửa đất của bạn thay đổi (ví dụ: Từ 100m2 đất ở tăng lên 200m2 đất ở) so với Sổ đỏ cũ.
- Thay đổi thông tin loại đất: Khi việc xác định lại làm thay đổi tên gọi hoặc mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận.
- Thay đổi sơ đồ thửa đất: Khi ranh giới giữa phần đất ở và đất vườn/ao thay đổi trên bản vẽ.
Quy định cốt lõi: Khi có sự thay đổi như trên, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp HOẶC cấp mới Giấy chứng nhận (đổi sổ) nếu người dân có nhu cầu hoặc Sổ cũ không còn chỗ để ghi chú.
Quy trình thực hiện đổi sổ
Để đảm bảo quyền lợi, người dân cần nắm rõ quy trình sau:
- Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác định lại diện tích đất ở tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Kiểm tra & Xác định: Cơ quan chuyên môn sẽ kiểm tra hồ sơ pháp lý, nguồn gốc đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất để áp dụng hạn mức công nhận đất ở.
- Cập nhật Cơ sở dữ liệu: Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin mới vào Hồ sơ địa chính và Cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao Giấy chứng nhận: Nếu cấp đổi sổ mới thì người dân nhận sổ hồng mới với thông tin diện tích đất ở đã được điều chỉnh. Nếu xác nhận lên sổ cũ thì thông tin thay đổi sẽ được ghi ở trang bổ sung hoặc trang 3, 4 của sổ đỏ.
Lời khuyên từ chuyên gia
Việc xác định lại diện tích đất ở là một quyền lợi lớn, giúp gia tăng giá trị bất động sản (vì đất ở có giá trị cao hơn đất vườn).
Tuy nhiên, thủ tục này đòi hỏi sự chính xác về hồ sơ.
- Rà soát giấy tờ cũ: Hãy tìm lại mọi giấy tờ chứng minh thời điểm bắt đầu ở (sổ hộ khẩu cũ, giấy tờ xây dựng, biên lai thuế...) trước ngày 18/12/1980 hoặc trước 15/10/1993. Đây là "chìa khóa" để được công nhận diện tích đất ở cao nhất.
- Đo đạc hiện trạng: Trước khi nộp hồ sơ, nên thuê đơn vị đo đạc uy tín để lập bản vẽ hiện trạng chính xác, tách biệt rõ phạm vi đang sử dụng làm nhà ở và vườn ao.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã mở ra hành lang pháp lý thông thoáng cho việc chuẩn hóa thông tin đất đai. Nếu bạn đang sở hữu những cuốn sổ đỏ cũ với thông tin đất ở chưa rõ ràng, đây là thời điểm thích hợp để thực hiện thủ tục xác định lại diện tích và đổi Giấy chứng nhận, đảm bảo tính pháp lý minh bạch và giá trị tài sản cho gia đình.
Công ty Cổ phần đo đạc Duy Bình
Website: https://dodac.net
Email: Info@duybinhgeo.com
Hotline: 0933 156 979
Địa chỉ: Số 389, đường Nguyễn Đức Thuận, Phường Phú Lợi, Thành phố Hồ Chí Minh
