Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) là nhu cầu rất lớn của người dân. Tuy nhiên, bài toán "Phải đóng bao nhiêu tiền?" luôn là thắc mắc lớn nhất.
Ngày 01/8/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, mang đến những hướng dẫn cụ thể và minh bạch hơn. Dưới góc độ chuyên môn, bài viết này sẽ phân tích Điều 8 của Nghị định để giúp bạn hiểu rõ quy trình tính toán này.
Cơ sở Pháp lý và Thẩm quyền
Trước khi đi vào tính toán, chúng ta cần xác định rõ cơ sở pháp lý để đảm bảo thông tin là chính xác và có thẩm quyền.
- Văn bản áp dụng: Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ
- Hiệu lực: Quy định này áp dụng cho các trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đối tượng áp dụng: Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
Công thức tính tiền Sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cách tính tiền sử dụng đất được chia thành 2 trường hợp cụ thể dựa trên nguồn gốc của đất nông nghiệp đó.
Trường hợp 1: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
Đây là trường hợp phổ biến nhất (đất ruộng, đất trồng cây lâu năm được giao khoán...). Khi chuyển sang đất ở, công thức tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) X Diện tích chuyển đổi
Trong đó:
- Giá đất ở: Là giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
- Giá đất nông nghiệp: Là giá loại đất nông nghiệp đang sử dụng (cũng theo Bảng giá đất).
- Diện tích: Là phần diện tích đất thực tế bạn xin chuyển đổi sang đất ở.
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng (Mua bán hợp pháp)
Nếu đất nông nghiệp đó là do bạn mua lại (nhận chuyển nhượng) hợp pháp từ người khác, và nay muốn lên thổ cư, công thức tính vẫn dựa trên nguyên tắc chênh lệch giá:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) X Diện tích chuyển đổi
Lưu ý quan trọng: Điểm mấu chốt ở đây là "Giá đất". Theo luật đất đai mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật sát với giá thị trường hơn, do đó, người dân cần tham chiếu kỹ bảng giá đất hiện hành tại địa phương mình để có con số ước tính chính xác nhất.
Các trường hợp đặc biệt khác
Ngoài đất nông nghiệp thuần túy, Nghị định 103 cũng quy định về các trường hợp chuyển đổi từ các loại đất khác sang đất ở:
1. Chuyển từ đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở:
- Nếu đất đó trước đây đã nộp tiền sử dụng đất (hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở): Không phải nộp tiền sử dụng đất (với điều kiện thời hạn sử dụng ổn định lâu dài).
- Nếu đất đó trước đây được Nhà nước cho thuê hoặc giao đất chưa nộp tiền (hoặc nguồn gốc là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp miễn thuế): Phải tính tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm chuyển đổi.
2. Đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng (có tiền sử dụng đất): Số tiền phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Số tiền đất đã nộp (hoặc giá trị quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng).
Độ tin cậy và lời khuyên
Quy định mới tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP hướng tới sự minh bạch và công bằng. Để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn cần lưu ý:
- Kiểm tra Quy hoạch: Trước khi tính toán chi phí, hãy chắc chắn rằng thửa đất của bạn nằm trong quy hoạch khu dân cư và đủ điều kiện để lên thổ cư.
- Thời điểm nộp hồ sơ: Giá đất có thể thay đổi theo Bảng giá đất hàng năm hoặc điều chỉnh. Việc nộp hồ sơ sớm vào thời điểm giá đất chưa điều chỉnh tăng có thể giúp tiết kiệm chi phí.
- Tham vấn cơ quan thuế: Số liệu trên chỉ là công thức khung. Số tiền chính xác sẽ do Chi cục Thuế tính toán và gửi thông báo (Thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước).
Kết luận
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở là một bước ngoặt lớn làm tăng giá trị bất động sản. Việc nắm rõ công thức:
Tiền nộp = Chênh lệch giá đất (Ở - Nông nghiệp) x Diện tích
Sẽ giúp bạn chủ động tài chính và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.
Hy vọng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn về quy định mới nhất của Chính phủ. Nếu bạn cần hỗ trợ về đo đạc diện tích chính xác để tính toán chi phí chuyển đổi, hãy đến với đơn vị đo đạc uy tín Duy Bình
Công ty Cổ phần đo đạc Duy Bình
Website: https://dodac.net
Email: Info@duybinhgeo.com
Hotline: 0933 156 979
Địa chỉ: Số 389, đường Nguyễn Đức Thuận, Phường Phú Lợi, Thành phố Hồ Chí Minh
Huy Trần |
2 giờ
Huy Trần |
5 giờ
Huy Trần |
6 ngày
Nguyễn Xuân Trường |
7 ngày
Huy Trần |
9 ngày
Huy Trần |
11 ngày
Huy Trần |
12 ngày
Huy Trần |
13 ngày
