Trước đây, làn sóng làm du lịch canh nông hay dựng nhà kho, lán trại để sơ chế nông sản trên đất nông nghiệp thường vấp phải rào cản pháp lý rất lớn. Đa số bị coi là sử dụng đất sai mục đích, bị cưỡng chế tháo dỡ vì xây dựng công trình trên đất trồng cây.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 (Điều 218) và Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Điều 99) đã chính thức "cởi trói" cho vấn đề này thông qua cơ chế: Sử dụng đất đa mục đích.
Dưới góc độ chuyên môn, bài viết này sẽ hướng dẫn bạn cách "hợp thức hóa" hoạt động kinh doanh trên đất nông nghiệp mà không cần tốn tiền chuyển đổi sang đất thổ cư.
Hiểu đúng về "Sử dụng đất kết hợp"
Khác với "chuyển mục đích sử dụng đất" là chuyển hẳn từ A sang B, sử dụng đất kết hợp cho phép bạn giữ nguyên mục đích chính là đất nông nghiệp, nhưng được phép sử dụng một phần diện tích để làm mục đích phụ như thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, kho bãi...).
Quyền lợi cốt lõi:
- Không phải nộp tiền chuyển mục đích: Bạn không phải đóng khoản tiền sử dụng đất khổng lồ để lên thổ cư hay đất thương mại dịch vụ.
- Được xây dựng công trình: Được phép xây dựng các công trình tạm, lắp ghép để phục vụ mục đích kết hợp (nhà chòi, nhà kho, khu trưng bày...) theo quy định.
Điều kiện bắt buộc để được đăng ký
Không phải cứ có đất ruộng là được mở quán cà phê hay xây homestay. Theo quy định, để được chấp thuận phương án kết hợp, bạn phải đáp ứng các tiêu chí khắt khe sau:
- Không làm thay đổi mục đích chính: Ví dụ đất là trồng lúa, thì hoạt động trồng lúa vẫn phải là chủ đạo, hoạt động du lịch/thương mại chỉ là phụ trợ.
- Không làm thoái hóa đất: Các công trình xây dựng không được phá vỡ lớp đất mặt, không gây ô nhiễm môi trường.
- Diện tích xây dựng giới hạn: Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp (xây dựng công trình) không được vượt quá 50% tổng diện tích thửa đất (đối với đất ở) hoặc theo tỷ lệ quy định cụ thể của từng địa phương đối với đất nông nghiệp (thường yêu cầu công trình lắp ghép, vật liệu nhẹ, dễ tháo dỡ).
- Đã đăng ký và được duyệt: Phải lập phương án và được UBND cấp huyện chấp thuận.
Quy trình đăng ký "Phương án sử dụng đất kết hợp"
Theo hướng dẫn tại Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, quy trình thực hiện như sau:
1. Lập phương án sử dụng đất
Người sử dụng đất (Hộ gia đình, cá nhân) tự lập một bản "phương án sử dụng đất nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ". Nội dung phương án bao gồm:
- Thông tin thửa đất.
- Mục đích kết hợp (Ví dụ: Làm điểm trải nghiệm nông nghiệp, làm kho sơ chế...).
- Diện tích xây dựng dự kiến.
- Thời gian thực hiện.
- Cam kết bảo vệ môi trường và khôi phục lại hiện trạng khi hết thời hạn.
2. Nộp hồ sơ
Gửi hồ sơ phương án đến UBND cấp huyện
3. Thẩm định và phê duyệt
UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét:
- Phương án có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất địa phương không?
- Có ảnh hưởng đến hệ thống thủy lợi, giao thông công cộng không?
- Kết cấu công trình có đảm bảo tính chất "tạm thời, dễ tháo dỡ" không?
Nếu đạt yêu cầu, UBND cấp huyện sẽ ban hành Văn bản chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp.
4. Đăng ký biến động đất đai
Nếu đạt yêu cầu, UBND cấp huyện sẽ ban hành Văn bản chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp.
Kinh nghiệm và lưu ý rủi ro
Đây là cơ chế mới và rất mở, nhưng người dân cần lưu ý các "bẫy" sau để tránh bị phạt:
- Đừng xây kiên cố: Tuyệt đối không đổ móng bê tông cốt thép kiên cố, xây nhà cao tầng như khách sạn, luật chỉ cho phép công trình phục vụ mục đích kết hợp, ưu tiên vật liệu gỗ, tre, nứa, lắp ghép. Nếu xây kiên cố sẽ bị coi là vi phạm trật tự xây dựng.
- Nghĩa vụ tài chính: Dù không phải nộp tiền chuyển mục đích, nhưng bạn có thể phải nộp thêm tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với phần diện tích đất xây dựng công trình kết hợp (tùy theo quy định thuế của địa phương).
- Có thời hạn: Việc sử dụng kết hợp thường có thời hạn (ví dụ 5 năm, 10 năm) hoặc theo vòng đời dự án. Khi hết hạn hoặc khi Nhà nước có nhu cầu thu hồi, bạn phải tự tháo dỡ công trình và không được bồi thường về tài sản đó (nếu vi phạm cam kết).
Hãy nắm chắc lấy cơ hội
Quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP là "cứu cánh" cho các mô hình Farmstay và nông nghiệp công nghệ cao.
Thay vì hoạt động "chui" trong lo sợ, nay bà con nông dân và nhà đầu tư đã có thể đường hoàng kinh doanh trên đất nông nghiệp bằng cách lập Phương án sử dụng đất kết hợp.
Hãy bắt đầu bằng việc lập một phương án chi tiết và nghiêm túc để trình chính quyền địa phương.
Công ty Cổ phần đo đạc Duy Bình
Website: https://dodac.net
Email: Info@duybinhgeo.com
Hotline: 0933 156 979
Địa chỉ: Số 389, đường Nguyễn Đức Thuận, Phường Phú Lợi, Thành phố Hồ Chí Minh
Huy Trần |
7 giờ
Huy Trần |
6 ngày
Huy Trần |
7 ngày
Huy Trần |
7 ngày
Huy Trần |
12 ngày
Huy Trần |
13 ngày
Huy Trần |
13 ngày
Huy Trần |
19 ngày
