Trong lịch sử quản lý đất đai tại Việt Nam, đặc biệt là giai đoạn trước năm 2014, tình trạng người dân mua đất qua giấy viết tay từ trưởng thôn, chủ nhiệm hợp tác xã hay thậm chí là chủ tịch xã (nhưng không có quyết định giao đất chính thức) diễn ra rất phổ biến. Người dân thường gọi đây là "đất giãn dân", "đất đổi công", hay "đất trái thẩm quyền".
Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024) đã đưa ra định nghĩa pháp lý rõ ràng và các giải pháp để tháo gỡ vướng mắc cho loại đất này.
Dưới góc độ chuyên môn, bài viết này sẽ phân tích chi tiết để người dân hiểu đúng bản chất và quyền lợi của mình.
Thế nào là giao đất không đúng thẩm quyền?
Theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đất giao không đúng thẩm quyền được xác định trong 02 trường hợp cụ thể sau:
1. Người giao đất không có quyền
Đây là trường hợp phổ biến nhất, người đứng ra giao đất (bán đất, cấp đất) là người đứng đầu các tổ chức không có chức năng quản lý nhà nước về đất đai hoặc cấp chính quyền không đủ thẩm quyền theo quy định tại thời điểm đó.
- Ví dụ điển hình: Trưởng thôn, Trưởng xóm, Trưởng ấp, Chủ nhiệm Hợp tác xã tự ý chia đất nông nghiệp hoặc đất ao hồ cho người dân làm nhà ở.
2. Người giao đất có quyền nhưng làm sai quy trình
Người đứng ra giao đất là người có thẩm quyền (Ví dụ: UBND cấp huyện/tỉnh tại thời điểm đó) nhưng việc giao đất lại không đúng quy định pháp luật:
- Giao không đúng đối tượng được thụ hưởng.
- Giao không đúng trình tự, thủ tục quy định.
- Không trao quyết định giao đất hoặc giấy tờ hợp lệ cho người dân.
Phân loại giai đoạn lịch sử
Để xử lý cấp Sổ đỏ, pháp luật chia các trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền thành các mốc thời gian lịch sử khác nhau. Việc xác định thửa đất của bạn thuộc giai đoạn nào sẽ quyết định khả năng được cấp Sổ và số tiền phải nộp.
Giai đoạn 1: Trước ngày 15/10/1993
Đây là giai đoạn các giấy tờ giao đất thường rất sơ sài (giấy viết tay, phiếu thu của thôn/xã).
- Chính sách: Được Nhà nước ưu tiên xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Điều kiện: Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch hiện tại.
Giai đoạn 2: Từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
Giai đoạn này Luật Đất đai 1993 và 2003 đã có hiệu lực, việc giao đất trái thẩm quyền bị siết chặt hơn nhưng vẫn xảy ra.
- Chính sách: Vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ nhưng điều kiện khắt khe hơn và nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) phải nộp thường cao hơn giai đoạn trước.
Giai đoạn 3: Từ ngày 01/7/2014 đến nay
- Chính sách: Theo Luật Đất đai 2013 và 2024, mọi hành vi giao đất không đúng thẩm quyền sau ngày 01/7/2014 đều là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng.
- Xử lý: Người dân nhận đất trong giai đoạn này không được cấp Sổ đỏ, đồng thời người giao đất trái phép sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc hình sự và đất có nguy cơ bị thu hồi.
Điều kiện cốt lõi để được "Hợp thức hóa"
Dù đất của bạn do Thôn hay Xã bán trái thẩm quyền trước năm 2014, để được cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bạn bắt buộc phải đáp ứng 03 điều kiện "vàng" sau:
- Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp: Phải có xác nhận của UBND cấp xã (hoặc Văn phòng đăng ký đất đai) về việc ranh giới đất rõ ràng, không có tranh chấp với các hộ liền kề.
- Phù hợp với quy hoạch: Vị trí đất đó hiện tại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng/đô thị đã được phê duyệt. Nếu đất nằm trong quy hoạch công trình công cộng (đường, trường học...) thì sẽ không được cấp sổ.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Người dân phải nộp tiền sử dụng đất. Mức nộp tùy thuộc vào thời điểm giao đất và loại giấy tờ đang có (có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan/tổ chức giao đất ngày xưa hay không).
Lời khuyên thực tế cho người dân
Dựa trên kinh nghiệm xử lý hồ sơ, người dân đang sử dụng đất giao trái thẩm quyền cần lưu ý:
- Giữ kỹ "Giấy tờ gốc": Các phiếu thu tiền của thôn, biên lai nộp thóc, giấy giao đất viết tay của chủ nhiệm hợp tác xã... là những bằng chứng vô giá. Nếu có các giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, bạn có thể được giảm trừ tiền sử dụng đất phải nộp hiện nay.
- Chủ động Kê khai: Đừng đợi Nhà nước đến giải quyết. Hãy chủ động đến UBND xã hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai để kê khai, đăng ký đất đai. Việc này giúp ghi nhận hiện trạng sử dụng đất của gia đình bạn vào hồ sơ địa chính.
"Đất giao không đúng thẩm quyền" không đồng nghĩa với đất lấn chiếm hay đất bất hợp pháp hoàn toàn. Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã mở ra hành lang pháp lý nhân văn để bảo vệ quyền lợi cho người dân đã sinh sống ổn định lâu dài. Nếu đất của bạn được giao trước 01/7/2014 và phù hợp quy hoạch, hãy nhanh chóng thực hiện thủ tục để được công nhận quyền sở hữu hợp pháp.
Mong những thông tin đã giúp ích cho người dân về những thắc mắc liên quan đến đất giao không đúng thẩm quyền. Nếu bạn có những thắc mắc cần sự tư vấn và các giải pháp hợp lý, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua:
Công ty Cổ phần đo đạc Duy Bình
Website: https://dodac.net
Email: Info@duybinhgeo.com
Hotline: 0933 156 979
Địa chỉ: Số 389, đường Nguyễn Đức Thuận, Phường Phú Lợi, Thành phố Hồ Chí Minh
Huy Trần |
4 ngày
Huy Trần |
10 ngày
Huy Trần |
11 ngày
Huy Trần |
11 ngày
Huy Trần |
16 ngày
Huy Trần |
17 ngày
Huy Trần |
17 ngày
Huy Trần |
23 ngày
